ちなみに私の購入基準は以下の通りです。

2棟目も基本的にはこの条件で探していこうと思っています。

むしろ2棟目は1棟目以上の条件で買うことを目指しています。経験値が増えたのですから、より高い目標を設定するのは当然です。

価格:10000万円～20000万円

利回り:13%以上

構造:鉄筋コンクリート

1部屋の面積20平米以上

バストイレ別

築20年前後

駅距離:状況に応じて

地域:首都圏および東京から2時間程度で移動できる新幹線沿線。（東海、信越、東北地方）

この条件だと今の不動産市況だと首都圏に限定して探していくのは厳しいかもしれません。その辺も考慮して地方を検討対象に入れています。

どれかが突出して良い場合は他の項目で少し目をつぶることはあっても、基本的にこの条件は変えません。

価格帯は前述の通り、自分の融資限度額ぎりぎりまでを狙う。億を超えると途端にビビるが堂々と進もう。

利回りは最低13%は欲しい。どうしても都内で欲しい場合は若干下げても止むを得ない。それでも最低11%は必要。

不動産屋はそんな物件はまずありませんよ。というがそれは売る側の都合。100件に1件の物件だけを扱っていたら彼らは飯の食いあげになるわけです。そんな彼らの勧める物件を購入したら、今度はこっちが飯の食い上げになると肝に銘ずるべし。

構造は鉄筋コンクリート。理由は融資期間が最も長く取れるからです。木造の法定耐用年数は22年、鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年だ。通常銀行は建物の耐用年数以上の融資はしません。

鉄筋コンクリート造、築17年の物件に融資をする場合、47年-17年=30年が最大の融資期間となります。30年の融資期間を銀行から引き出すためには、鉄筋コンクリート造なら築17年まで、鉄骨造なら築4年まで、木造はそもそもムリということになるわけです。

従って狙う物件は鉄筋コンクリート造に絞って良いのではないかと思います。念のため付け加えておくと、銀行によって融資期間の設定には違いがあり、耐用年数の残存期間が28年でも支店、担当者、あなたの属性によって30年の融資期間を設定してくれる場合もあります。2築20年の木造に20年の融資がつくケースも有るわけです。ただし、その場合には、あなたの信用枠を使ってしまうのでおすすめしません。

1部屋の面積は20平米以上は欲しい。地方物件では最低条件ですね。首都圏では厳しいかも知れませんが、15平米程度でもロフトが付いているとか、少しでも競争力の高い物件を選びたいものです。これから人口減が進み、入居者獲得競争が激しくなるのは明かなので。鉄筋コンクリート造の物件では後から間取り変更も出来ないので、購入時に妥協しないように気を付けたい。

80年代後半のバブルの頃、バストイレが一体となったワンルームマンションが沢山建てられ、今築20年ちょいで良く売りに出されています。当時としてはホテルタイプで人気があったわけですが、今は若者に不人気で購入後の入居者確保に苦労します。バストイレ一体型のユニットバスは避けた方が良いでしょう。

駅からの距離は難しいですね。駅近の物件が良いのは決まってますが、誰もが便利と思う物件は価格が高く、利回りが低くなっているわけです。

駅から多少遠くても、バス停が近くて10分おきにバスがある。大きな工場や大学が近くにある。それらが駅からの通勤、通学路の途中にある。等のよい条件を丹念に探していきましょう。

独身者向けならコンビニが近くにあるかどうかも重要なポイントです。

地方なら駅からの距離よりも近くのショッピングモールへの車でのアクセスの良し悪しや駐車場の有無が重要なポイントとなります。

いずれにせよ自分自身の購入基準をしっかり決めることが大切です。購入基準をしっかり決めさえすれば、物件購入の道のりは半分終わったも同然です。

それほど購入基準は大切ですので、様々な本やレポート等を読み、しっかり勉強して確固たる方針を確立してください。そのためにはきちんとした情報を自分のお金で買うことも必要です。

このブログは経験談であって、投資の理論書ではありません。

私の購入基準固めに最も役立ったのは、もはやサラリーマンの不動産投資の定番となりつつあるこの教材。

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