不動産投資でなにを狙うのか

2011年1月20日

不動産投資の目的は主に3つあります。

【キャピタルゲイン】

【節税】

【家賃収入】

キャピタルゲインは自分の保有する不動産の価値が将来的に上昇して、買った値段よりも高く売れた場合に利益を手にすることが出来るというもの。

日本では高度経済成長期とバブルの時代がまさにこれでしたね。しかし、低成長、人口減少の今の日本ではキャピタルゲインを確実に見込むことは難しいでしょう。ここで確実にと書いたのはサラリーマンが銀行から億を越える借金をして、確実にキャピタルゲインを得られなかったら悲惨な状況に陥るという事です。

サラリーマンが投資を行うためには確実な収入が見込まれなくてはいけません。

次が節税。これは既に何億もの資産を持つ資産家が税金を減らすために、あえて収支が赤字、もしくはそれに近い物件を購入し、自身の毎年の収入から赤字分差し引いて所得税を減らしつつ、資産価値の高い物件を維持し、将来的にキャピタルゲインが得られればOKという戦略。

これもサラリーマン投資家には縁遠い話。

最後に残るのが家賃収入。

家賃収入は銀行から融資を受けた場合、

【総家賃収入―融資返済金=手取家賃収入】

となります。

この手取家賃収入を最大化するかというのがサラリーマンが不動産投資で狙うべきものです。

私の場合以下の数式で物件の収益性を判断して購入の際の簡単な指標としています。

【年間満室時家賃収入×85%(15%の空室リスク)ー諸経費(年間満室時家賃収入の20%)ー年間融資返済金=手取家賃収入(キャッシュフロー)】


これを物件価格1億円あたりの手取家賃収入で割り戻して250万円以上なら他条件も含めて購入を検討。300万円以上なら買いと判断している。


この条件に当てはまる物件を探し出して2億円の物件を購入できれば毎年600万円の副収入を得られる事になるわけです。

年収1000万円のサラリーマンが物件を購入した途端に年収1600万円になる。

サラリーマンが毎日あくせく働いて、競争を勝ち抜いた上年収で1000万円から1600万円になるには何年かかるでしょう、上場企業でも部長か役員にでもならなければ実現できない年収ですね。

それが物件さえ探し出して銀行の融資を引き出せればほんの数ヶ月で実現可能なわけです。

今の環境なら誰でもそのチャンスがあり、実現できるということをここであらためて強調したいと思います。


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